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居住在北京通州的李瑤（化名），打心底看好通州的發展。每一次，通州出現新的規劃，她都要在微信“朋友圈”大曬一番。她在通州投資了兩套房產。但苦惱的是，每天上下班出行的堵車讓她總有“累覺不愛”的感覺。她的夢想是，有一天可以“居住在通州，工作在通州”。
定位為北京“副中心”的通州，一直在努力摘掉其睡城的帽子。但產業的培育，談何容易。目前的通州樓市，不得不在自住型住宅與改善型住宅之間尋求生存空間。
大戶型的困境
“北京實驗二小通州分校劃片小區。周邊配套美國主題公園環球影城，另項目自身擁有10萬平米集中商業。”這是通州華遠銘悅（資料、團購、論壇）項目的宣傳語。
但諸多利好并不代表銷售順利。今年五一期間，華遠銘悅世家（資料、團購、論壇）將其售價從起價2.1萬元調整為2萬元/平方米，認購后還可送一臺50寸液晶電視。但效果極為有限。北京房地產交易管理網顯示，該項目于3月15日開盤的23號樓目前只售出3套（其中1套為預定，2套為審核狀態），去年11月開盤的24號樓，64套房源僅售出23套。
據記者了解，華遠銘悅世家目前在售戶型面積在136平方米-160平方米之間，主要為三居和四居。單價遠遠低于周邊樓盤。其周邊樓盤單價為23000-25000元/平方米。
大戶型的困境不止華遠銘悅一家。
同樣擁有大戶型的新華聯運河灣（資料、團購、論壇）項目，今年截至發稿，僅售出2套房；天時名苑（資料、團購、論壇）僅售出4套房，京杭府（資料、團購、論壇）售出27套房。
據知情人士分析，目前通州仍是以剛需客群為主，一些定位偏中高端的產品去化速度特別慢，與開發商對產品的設計和定位有直接關系。比如華遠的項目，雖然單價低，但以大面積為主，總價達400萬～500萬元左右，超出了通州地區剛性客群的購買力。
通州一位不愿意透露姓名的業內人士告訴21世紀經濟報道記者，通州的主要客群對戶型的需求主要在100-130平方米之間，改善需求的市場幾乎沒有培育起來，所以去化很慢。據他了解，通州在三季度會出現一批不限購的中高端項目，戶型面積為140平方米以內。
亞豪市場總監郭毅認為，通州區近年來也陸續開發了一些中高端項目，但各項目呈散點狀分布，整體上品質感欠佳，而通州的交通早已超負荷運行多年，這些都使得對改善型客群的吸引力有限，大戶型產品普遍銷量欠佳。
產業困境
通州的中產階層未能形成規模效應，與其規劃關系甚大。
從區域規劃來看，通州正在進行新一輪城市配套的升級，尤其是軌道交通路線的修建，未來通州的居住環境將有所改善。此外，通州區的商業面貌也在發生巨變，幾年前還到處是老舊的小商鋪，隨著萬達的入駐及羅斯福廣場、北京ONE等其他商業綜合體的落地，給通州增添了大都市的現代氣息。通州已經開始著手打造從商業布局的變革到產業規劃的完善，擺脫過去小城鎮的形象，越來越具備一座新城的模樣。
通州因其“睡城”模式一直為業界所詬病。按照通州新城的規劃，今后北京重大產業項目將會加大向通州新城傾斜。通州核心區這兩年也出讓了10多塊商業公建用地，隨著這些地塊的入市，通州核心區內會出現一批甲級寫字樓。隨著一些央企、國企及高科技企業的進駐，通州的發展狀況將煥然一新。
華業地產副總裁陳云峰稱，“現在的通州真是"睡城"。必須要有產業。比如，環球影城就是文化產業，是有著很好工作環境的產業，不是工廠，不是那種污染性的工作環境。就業機會增加以后，收入提高，通州人民的生活就會改善。”
但郭毅認為，雖然通州正在扭轉過去小城鎮的面貌，朝宜居新城方向發展，但當前通州面臨的最大問題，是其內部發展不均衡，經濟發展過于依賴房地產業，沒有其他的產業支撐。雖然正在建設一批大型商業、高端寫字樓，但能否吸引到大型企業進駐通州，產業能不能培育起來，現在還很難下定論。只有在其他產業的帶動下，才能吸引大量的就業人口，聚集高消費能力的人群，衍生升級改善型的購房需求。如果未來兩三年能夠循序漸進地推進新城規劃的落地，未來通州改善型產品才能迎來春天。
東方華美北京辦公裝修轉自21世紀報道
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