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    放松限貸對于黃金周的樓市來說,無疑是一個重磅炸彈,讓原本平淡無奇的樓市變得備受關注。由此引發的市場回暖說、成交量上升、醞釀漲價、回應冷淡等聲音不絕于耳。有業內人士表示,該信息的 落地將促使樓市走向回暖。

     那么究竟樓市回暖說是否因此拉開序幕?或許我們可以從這一系列的數據看出。各位看官,我們且看且分析。

    全國
    數據說話
    北廣深一手房成交面積下滑 三四成部分二線城市出現上漲

    據央視十三套頻道新聞稱,國慶前四天全國房產類刷卡交易近200億。業內人士認為,這200億的刷卡金額主要是以收取定金為主,若以理論上的成交金 額來計算,國慶前四天的成交金額為5000億-8000億。由此可見,放松貸款的調控政策有力刺激了購房者的購買意愿,樓市回暖釋放出了一些積極的信號。

    實際上,從全國各地樓盤具體的成交數量來看,回暖的信息并不是全面鋪開,有一些城市的成交量上漲明顯,有部分城市的成交卻不容樂觀。據中國指數研究 院的數據表明,10月1日-7日,全國20個主要一二線城市累計成交面積同比下降9.7%,與2012年同期相比下降6%,房貸新政效果并不明顯。

    從具體城市日均成交量來看,北上廣深四個一線城市中,只有上海的成交量出現上漲,七天成交套數732套,成交面積同比上漲4.6%。而北京、 廣州、深圳的成交套數分別為538套、476套、139套,成交面積分別同比下降35.5%、36.9%、41.1%。在監測的十多個二線城市中,哈爾濱、成都、武漢、杭州、長沙的成交面積出現了上漲,其中哈爾濱漲幅最大,同比上漲70.79%,成都、武漢也有超過20%的漲幅。同比下降的城市中,合肥、廈門降幅超過60%。

    市場調查
    大多數樓盤人氣大漲觀望情緒仍在持續

    國慶前一天,房貸新政出臺,對于購房者來說,這個黃金假期除了旅游、購物等活動,看房的好時機似乎又來了。在國慶期間,正逢上海秋季房交會和成都秋 季房交會,現場出現了人氣爆棚的現象。據了解,上海秋季房交會的人流量比預期增加了至少兩成。此外,深圳、杭州、武漢、濟南、長沙、沈陽等全國大多城市樓盤的來電量和來訪量也大大增加。

    同時,全國各地的很多樓盤也紛紛抓住這個機會,加大促銷力度。北京的一些樓盤推出九五折、簽約送iPhone6的活動,上海的樓盤推出了7萬抵12 萬等優惠活動,無錫的樓盤推出了特惠一口價房源、2萬抵5萬等優惠信息,而海口的某個樓盤推出“國慶購房五重大禮”活動,即購房享團購額外98折、 現場認購即送半年物業費、特價房等優惠。

    不少售樓部的工作人員表示,有相當一部分客戶在看房時,通常都會了解房貸新政策的信息。而工作人員給購房者的回復是,目前還沒有具體的政策下來,需 要等待銀行落實。在這樣火爆的看房氛圍中,由于銀行房貸政策未能真正落地,大多購房者仍持有觀望態度,因此成交情況并不是十分理想。對于北上廣深等城市而 言,限購并未取消,放松限貸的影響并不大。

    然而,購房者還未亂清楚新的房貸政策,朋友圈里又開始傳出綠城、碧桂園、綠地、新城等房企即將漲價的消息。有業內人士稱,漲價消息只是一些項目的營 銷炒作行為,但也不能排除部分項目漲價的可能性。漲價與降價與否,還要看具體的城市以及具體的項目。對于后市,由于開發商資金緊張,對于庫存高的城市而 言,以價換量仍是最后沖刺的主流,促銷力度還會進一步加強。

    各地方銀行已通知信貸新政策等待細則出臺

    盡管央行已經明確松綁限貸,但據記者了解,目前各個城市的銀行房貸細則未真正出臺。從銀行層面來看,各大商業銀行表示已經知曉放松限貸的消息,但對于“首套房貸款利率最低7折”的執行,各銀行均表示等待上級通知。

    有部分銀行則表示,目前首套房利率最多能申請到9折優惠,7折利率或難實施,否則銀行要虧本。據了解,南京或將在國慶節后出臺具體細則,而沈陽的細則出臺最快也要到十月底。除此之外,各地銀行的房貸政策并沒有什么動靜,各銀行的執行力度有待觀察。

    昆明
    數據說話

    受國慶小長假影響 昆明商品房成交量驟減

    事實上,在9月30日央行正式發文稱放松限購之前,相關消息就已經不脛而走,使得樓市一度升溫。最終,該消息在黃金周假期到來的最后一刻塵埃落定。

    回顧黃金周前后昆明商品房成交數據不難發現,29日、30日,昆明商品房成交都取得不俗成績。尤其值得注意的是,9月29日,昆明累計成交1186套商品房,刷新了今年以來昆明商品房單日成交新高。

    但在隨后的十一黃金周內,該成交數據出現變化,10月1日至7日,昆明地區僅成交了741套商品房,成交面積為48852.94平方米,這與9月最 后一周(9月22日至28日)成交4578套的數據相比,出現高達83.81%的降幅。對此,記者了解到,受假期影響,商品房數據備案有一定滯后因素,因 此該成交數據并不能完全的體現整個黃金周期間的成交量。同時,業內人士也指出,不能夠依此來預判昆明樓市的發展。

    市場調查
    一手房市場

    來電來客量增多價格優惠無變化

    與成交數據一樣,最能直觀反映樓盤銷售情況的還包括各大售樓部的來電、來訪、以及來客量。

    雖然此次新政出臺恰逢國慶黃金周,但昆明多數樓盤售樓部均正常開放,對此,記者也從開發商方面的反饋得知,新政出臺后,各大售樓部接到來電咨詢的客戶明顯增多,其詢問的重點多圍繞“認貸不認房”的具體執行時間和情況。

    “新政的出臺,提升了購房者的信心。一部分有資金,已還清首套房貸款的購房者都在積極選房。”一家大型房地產企業的銷售負責人對記者表示,“對于接下來樓盤的銷售工作,我們十分有信心。”

    除此之外,備受購房者關注的新政出臺后樓盤是否會伺機漲價的情況,記者也展開了相關調查。包括俊發城、招商·海公館、都鐸城邦等在內的大多數樓盤, 其銷售價格、優惠和新政出臺前一樣,均無變化。但在記者采訪中,也有部分開發商方面表示,預計下一步公司將會醞釀調整銷售價格,但具體的調整方向還未確 定,可能是加大優惠力度,但也不排除取消優惠的可能。

    二手房市場
    業務量無明顯漲幅少部分業主醞釀提價

    相比一手房市場中購房者對新政的“熱情如火”,“認貸不認房”政策的出臺,對二手房市場的帶動效應卻可以用“風平浪靜”來形容。

    記者從市內多家品牌中介機構了解到,黃金周期間門店業務量均衡,相比節前無明顯變化。“雖然有客戶上門詢問政策落地情況,但意向客戶卻很少”。位于 永昌小區內的多家中介門店負責人給記者的答復都基本一致。但也有中介門店經理表示,新政出臺后,有業主打來電話表示,將對所發售的房屋提價。

    在綜合多名受訪者的答復后,記者分析發現,新政對二手樓市影響暫不明顯。

    銀行
    理論上可施行新政具體執行情況等待部署

    新政的落實,給予購房者的是期待的實現,作為新政的實施方—銀行,所表現出的則是冷靜,等細則。

    記者致電中國農業銀行、中國建設銀行、富滇銀行等省內各大銀行,詢問有關新政落實的情況,但得到的回復均是,利率以及首付比例等相關的落實執行情況、認定標準以及細則還在確定中。有工作人員指出,購房首付比例30%已經基本確定,但是利率折扣會根據具體銀行的情況而定。

    與此同時,網絡上已經曝光一份銀行未公布的房貸執行細則,其中對于購房者名下無房、有一房無貸、有兩房以上無貸等對應的首付比例和利率標準做出相關規定和執行細則。
   對此,有銀行個貸部相關人士指出,“如果首套房按揭貸款利率執行基準利率,銀行利潤空間已經縮小。目前,銀行存款流失壓力大,資金成本不斷提高,因此,對于房貸業務每家銀行在大的政策方向下,執行力度也不同。”

觀點碰撞

    新政落地,市場可謂熱情四濺,膠著糾結。購房者希望看到房價下跌至心理價位;開發商則抱有幻想,定價小心謹慎,試探政策的導向; 限貸政策調整能否解決樓市目前面臨的問題,各界眾說紛紜。有觀點認為,松綁限貸會激勵對金融杠桿敏感的投資需求入市,房價會觸底反彈。有人認為,松綁限貸 會給市場傳達政府救市的信號,開發商“以價換量”策略終止等等,由此,一場關于新政的觀點碰撞已然展開。

    謹慎方

    房地產全面救市開始效果可能有限 全國政協委員、南京財經大學校長劉志彪

    從央行出臺的該政策可以看出,當前市場的庫存壓力比較大。另外,由于房地產投資對中國經濟增長率的貢獻率在50%左右,穩增長面臨的巨大壓力也要求 放松對房地產購買各方面的限制。在一個下跌的市場中,人們會預期其價格進一步下跌,從而出現進一步等待下跌的行為。這樣救市的政策效應就有可能被預期效應 所抵消。宏觀上的促改革、調結構等,短期內還是邁不過GDP增長的門檻。

    對樓市有刺激作用但影響不大 昆明風之鈴市場調查研究咨詢機構CEO石遠

    央行出臺的新政策對購房的限制越來越寬松,總體上對樓市發展有一定的促進作用,但影響不大。限貸松綁只是樓市發展大環境的一部分,對未來房地產發展的促進有限。

    “認房不認貸” 的政策主要還是刺激剛需購房人群,對投資型和改善型的購房者沒有太大的影響,還是存在一定的“打壓”。在新政策情況下,國慶期間前往各大樓盤看房的市民明 顯增多,雖然不少開發商表示,當前樓市以促進銷量為主,樓盤趁機提價可能性不大,但也有少數開發商內部已經下發通知國慶后漲價的消息。石遠稱警惕房地產企 業,“不要見風就是雨”,要理性的看待新政策的出爐。

    興盛方

    對改善型購房的群體利好 財經評論家、財經專欄作家葉檀

    央行發布的“認貸不認房”新政并不會引爆樓市。從政策出臺的目的上來講,一方面是為了穩定房地產市場,另一方面的目的是改革金融。房貸新政對改善型 購房的群體更加利好,會起到穩定市場的作用。此次央行出臺的房貸新政還指出要支持房地產開發企業的合理融資需求,除了救市之外,新政在年底前放開融資,避 免到年底銀行成為最大的壞賬戶。

    新政預防房地產下行利于其健康發展 芒果智庫經濟學家王詠雪

    政策的出臺反映了中央政府對房地產下行的擔憂。如今的樓市還沒有上揚或是平穩的發展,結合中國經濟的不確定性,對首套住房結清房貸后的優惠是刺激改善型購房者的需求。

    中國房地產不能走日本房地產泡沫的老路,政策的出臺對房地產企業的下行有一定的預防作用,有利于維護房地產企業長期、穩定的健康發展。宏觀上看,中 國政府應出臺長效的管理,或逐漸退出對房地產的干預。王詠雪認為對于購房者和開發商來說,適合政策就會利好,購房者若沒有買房需求就無關了。近期房企應對 該政策的方式五花八門, 不論漲價還是降價快跑,都是企業根據自身的實力對市場進行了預判。

    中立方
    央行全面松綁限貸政策是把雙刃劍 著名財經金融評論家余豐慧

    央行徹底放開放水房地產貸款的尺度,大大超出此前市場預期。如此放水信貸、全面取締限貸政策是把雙刃劍。一方面可能促使低迷的房地產迅速復蘇,促使 房價重拾暴漲局面。另一方面也可能給市場放出的是更加恐慌的信號,連貨幣信貸都放水了,連限貸政策都取締了,足以看出房地產市場的低迷程度和蕭條狀況,房 價繼續走低的不可逆轉  性。從而使得需求更加謹慎,購買力更加觀望而不敢輕易入市,商業銀行更加對房地產惜貸,促使房地產市場低迷局面惡化,引發大面積棄房 斷供等金融風險。

    一句話,央行和銀監會徹底放水貨幣、完全取締限貸救助房地產了,甚至放任投資投機性需求了。

    限貸松綁有利于化解樓市庫存但房產稅是解決之道

    云南財經大學MBA教育學院不動產投融資研究中心主任周大研

    目前的情況,“認貸不認房”就是取消限貸。新政策作為一個信號,是對樓市需求的刺激政策。取消限購不如取消限貸,有金融機構和銀行的支持更有利于普通購房者提早實現居住夢。

    很明顯,新政策的出臺有利于化解樓市供大于求和庫存量過高的問題,但不可能解決房地產“積勞成疾”的根本問題。僅僅取消限購和限貸并不能解決問題,房產稅才是解決問題的根本。只有房產稅才能促進調控長效機制建設,才會使樓市回暖。

    新政策主要影響的是首次購房者和剛需購房人群。對于開發商來說,房企采取措施應對可以說是“八仙過海各顯神通”,每個城市、每個企業的狀況不同,但 市場總體上是供過于求的,企業應該理性的看待市場,清醒對待,不能盲目漲價,尋找到適合昆明的、自身的措施就是正確的。總的來說,開發商要根據自身的財務 狀況和開發量來調整,畢竟求生存才是目前部分房企發展的基本點。

    算筆賬

    新政后100萬房貸20年省9.5萬利息

    如果按照“房貸還清再買算首套”的利率計算,購買第二套房的購房人能省多少錢呢?根據現行銀行規定,首套房貸按基準利率6.55%/年執行;第二套房貸款利率上浮10%,即7.20%;第三套房則不能申請貸款。

    如果同以貸款100萬元、期限20年計算,執行基準利率的本息合計為179.6萬元;按照上浮10%之后的利率計算本息合計則為189.1萬元,相差9.5萬元。也就是說,第二套住房購買人還清貸款后,再申請房貸,比此前可以省9.5萬元,而且貸得多省得多。

    鏈接

    松綁限貸若不起作用政府還有六大招救市

    對于此次央行發布的信貸新政策,多數人表示是房地產的最大利好,如果仍然不能奏效,中央政府已經“無牌可出”,“無子彈可打”。真的是這樣嗎? 近日,網絡流傳放松信貸之后政府的救市6張牌,先不論其可行性如何,就其出臺的目的及手段,也可以看出政府想要拉動商品成交量的迫切心情。

    第一張牌 全面降準

    廣義貨幣M2跟存款準備金率高低有著密切關系,中國目前大型金融機構存款準備金率是20%,理論上貨幣乘數就是5,但由于各個銀行有“超額存款準備 金”,加上民眾手里的現金,貨幣乘數實際為4.2倍。如果存款準備金率降低到10%,就足以讓M2翻倍,讓全國樓市價格翻倍,一線城市房價上漲3倍以上。 如果樓市需要,全面降準的力度就可以加大。

    第二張牌 降息

    降息對樓市和股市來說,都是重大利好,如果需要,政府可以作出這個選擇。但副作用同樣明顯:金融風暴以來,全世界都在降低企業、政府、個人的負債 率,也就是所謂的“去杠桿”,因為這是經濟轉型的前提。此次房地產救市,其實就是鼓勵個人買房,鼓勵個人將錢投入房地產,而不是創業。中國普通家庭目前資 產80%是房子,房地產不僅綁架了中國經濟、中國政府,還綁架了貪婪的中國人。所以,救市必須是權宜之計。

    第三張牌 全面減稅

    政府還可以給房地產行業全面減稅,包括二手房交易、新房交易中個人承擔的稅費。也許有人會說,房地產相關稅費,是政府收入主要來源,現在財政增長乏 力,可能減稅嗎?當然可能。房地產是支柱行業、先導行業,它的興衰關聯到鋼鐵、水泥、玻璃、建材、裝飾、裝修、家電、汽車等多個行業的興衰。

    第四張牌 給開發商更多信貸支持

    此次“新政”超出大家預期的,就是給開發商的“限貸”也適當松綁了。原文寫到“銀行業金融機構在防范風險的前提下,合理配置信貸資源,支持資質良 好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房,積極支持有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道,支持符合條件的房地產企業在銀 行間債券市場發行債務融資工具。積極穩妥開展房地產投資信托基金試點。”

    第五張牌 放開一線城市限購

    一線城市如果完全放開限購,即便M2增速不變,北上廣深房價都有翻倍可能。這主要是投資需求的推動,因為全國人民購房投資需求以前是2000多個大 小城市分擔的,現在集中到了最主要的十多個城市,尤其是四個一線城市。所以,如果放開限購,一線城市房價必然井噴。但全面放開一線城市限購,風險極大。在 急速上漲之后,一線城市樓市會見頂,到那時會帶領全國樓市來一次總崩潰。所以,北上廣深樓市好比是四頭充滿野性的千里馬,需要套好籠頭,控制好節奏,用它 們的力量為中國經濟拉一段車,而不是撒開讓它們狂奔,那樣毫無意義。

    第六張牌 全面放開生二胎

    計劃生育政策調整,其實已經水到渠成。單獨二胎已經放開,全面二胎也可以期待。中國在過去5年中“小學生人數”下降了9.4%,過去3年中下降了 5.8%,這就是計劃生育政策的影響。這種生育率持續的下滑,讓中國過早進入老齡社會,根本無法維持。全面開放二胎,對樓市絕對是重大利好。需要說明的 是,放開二胎跟前面5張牌不同,基本上沒有副作用。



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